Во-первых, несмотря на предложенное изначально ограничение в 5-9 этажей, участниками рабочей группы, состоящей главным образом из застройщиков, заявляется о необходимости оставить возможность строительства высотных акцентов второй (до 12 этажей) и первой (до 16-25 этажей) категории. Данное пожелание объясняется необходимостью переменной этажности для создания более разнообразной среды. При этом не производится оговорки о том, что в качестве доминант не могут выступать группы объемов – например, несколько зданий башенного типа.

Мы считаем, что данные «акценты» могут стать лазейкой, которая позволит застройщикам фактически не исполнять ограничения по высотности. Кроме того, избирательность и непрозрачность определения местоположения этих акцентов несет в себе коррупционные риски.

Для того, чтобы их избежать, исключив человеческий фактор, необходимо детально проработать критерии определения таких участков с учетом ряда факторов, включая анализ транспортной ситуации, средовых характеристик сложившейся застройки, социальной инфраструктуры, экологических рисков, многофункциональность проекта и обоснование преимуществ повышения этажности на данном участке для района и города в целом.

Это возможно реализовать исключительно путем проведения обязательных предпроектных исследований и прозрачной экспертной оценки предлагаемых проектов. Для этого Urban Forum Kazakhstan с 2017 года последовательно выступает за создание независимого экспертного совета по архитектуре и градостроительству, который бы взял на себя эту задачу. Подробности этого механизма детально прописаны в наших рекомендациях центральным и местным органам власти. На наш взгляд, принимать решения по акцентам следует только после внедрения работающих механизмов по проведению предпроектных исследований и экспертной оценки (design review).

Во-вторых, всеобщее раздражение высотными жилыми зданиями в городе возникло по причине несоответствия новостроек человеческому масштабу, оторванности от контекста точечных многоэтажных вставок. Как правило, это отдельно стоящие башни на высоком цоколе с полностью неактивными или недостаточно доступными фасадами, отделенные от пешеходных путей обширными парковками. Они разрывают ткань города и делают среду некомфортной.

Отчасти причиной этого являются текущие стандарты и правила застройки, не позволяющие создавать компактную застройку, прямо поощряющие проекты башенного типа с большими разрывами и отступами. Мы считаем, что нормы должны стимулировать интерес строительного сектора в более эффективном землепользовании, что в условиях обсуждаемых ограничений можно достичь увеличением плотности, не повышая этажность, а создавая более компактную среду с застройкой квартального типа, а также закладывать в ее параметры требования по активным фасадам и доступной среде.

В-третьих, необходимо учитывать, что ограничения для «плохой плотности» без стимулов для создания «хорошей плотности» в центральной части города снизят инвестиционную привлекательность трансформации частного сектора, бывших промзон и реновации, вызовут дальнейшее расползание города и еще большую активизацию застройки окраин. Чтобы не допустить усугубления пространственной сегрегации, транспортных и экологических проблем, считаем важным вновь обратить на указанную выше рекомендацию по критическому пересмотру действующих стандартов и правил застройки.

В-четвертых, для того, чтобы повысить инвестиционную привлекательность участков внутри обсуждаемого района, необходимо обеспечить эффективные транспортные связи путем пробивки и соединения разных улиц друг с другом, закладывать в планы развития выделение земельных участков для соединения между собой разрозненных элементов улично-дорожной сети и обеспечения инфраструктурой для общественного транспорта, а также полностью запретить перекрытие и уничтожение существующих улиц.

Сейчас наиболее ярко выражено отсутствие взаимосвязи улично-дорожной сети внутри района Розыбакиева - Жандосова - Алтынсарина - Щепеткова - Сатпаева, а также отсутствие аналогичной взаимосвязи между квадратами улиц Жандосова - Саина - Аль-Фараби - Навои и Кекилбайулы - Жандосова - Тимирязева - Жарокова - Аль-Фараби. В первую очередь речь идет о связях в направлении запад-восток.

В-пятых, вызывает вопросы также механизм внедрения данных ограничений. Не до конца понятно, для каких участков и объектов будут действовать новые ограничения. Ранее мы неоднократно отмечали, что в действующих планах детальной планировки давно заложен сильный перекос по функциональному зонированию в сторону жилья. При пересмотре ПДП в рассматриваемом районе важно не ограничиваться снижением высотных регламентов жилых зданий, но также рассчитать и предусмотреть другие типы землепользования, в том числе общественные, социальные и рекреационные.