Выступление Адиля Нурмакова на Инвестиционном форуме района «Сарыарка» г.Астана

27 апреля в Астане прошел Инвестиционный форум района «Сарыарка» г. Астана. Адиль Нурмаков, соучредитель Urban Forum Kazakhstan, принял участие в панельной сессии «МСБ и новая экономика: креативный капитал и территориальное развитие района», где выступил с презентацией «Роль бизнеса в пространственном развитии».
Публикуем текст выступления Адиля:

Роль бизнеса в пространственном развитии
Адиль Нурмаков
Urban Forum Kazakhstan

Основная задача современного градоустройства, или урбанистики, заключается в том, чтобы достичь относительной равномерности развития территорий внутри города, причем главным показателем должно быть не количество МСБ или введенных в эксплуатацию квадратных метров, а качество жизни горожан.

Чем вызвана неравномерность пространственной структуры города. Обычно выделяют три фактора: а) разная интенсивность использования территорий, б) разное функциональное назначение территорий и в) разрыв в транспортной доступности разных районов.

Развитие современного скоростного общественного транспорта повышает привлекательность нецентральных районов для бизнеса. Так, в алматинских микрорайонах, в которые недавно проложен метрополитен, стали появляться бизнесы в форматах, которые не были типичны для этих мест, и опрошенные нами предприниматели уже не считают эту локацию «нецентральной».

Говоря об интегрированности современного города, важно учитывать не только транспортную, но и пешеходную доступность. Для этого Астана должна стать компактнее, чем сегодня. Нынешняя логика жилой застройки создает точечную концентрацию населения на больших расстояниях друг от друга. Смысл города во взаимодействии людей, и чем плотнее застройка, тем чаще оно случается.

Связанность отдельных фрагментов города позволяет интегрировать город. В Астане ситуация сложнее — в роли таких фрагментов выступают не субрайоны, а отдельные кварталы и даже отдельные жилые комплексы.

Может показаться, что для бизнеса такая логика организации городского пространства несет преимущества — предприниматели могут обслуживать нужды жителей, расселенных на небольшом участке. В действительности же, эта модель устойчива только для бизнеса, предлагающего товары и услуги повседневного спроса — магазин, детсад, аптека, салон красоты.

Для потребителей же часто это означает низкое качество обслуживания у этих микро-монополистов. Для бизнесов другого характера такая городская среда невыгодна и нежизнеспособна — без пешеходного трафика нет сменяемости клиентов, обмена клиентами с другими бизнесами, нет смысла планировать на перспективу и масштабировать бизнес и т.д.

Астанинские ЖК, таким образом, являются уменьшенной копией советского микрорайона — это и «спальная» монофункция, и базовый набор социальной инфраструктуры, и изолированность от центра и друг от друга.

Как власти могут повлиять на пространственное развитие: а) определяют правила землепользования, б) создают стимулы для бизнесов, в) делают инвестиции в инфраструктуру.

Чтобы начать работу с районами города (или субрайонами внутри района), необходимо начать с исследования их типологии. Так, например, в районе Сарыарка есть несколько типов пространства:

Рассмотренные выше ЖК и микрорайоны в западной части, которые были задуманы и реализованы как спальные. Оба типа имеют схожие проблемы и различаются лишь в масштабах. Еще два типа — промышленные и складские зоны и частный сектор. Их общая характеристика — оба не присущи городской среде и должны быть трансформированы.

Выявив и признав проблемы, необходимо изучить потенциал, совместно с широким кругом внешних экспертов и с жителями.

Например, в первых двух случаях необходимо уплотнять застройку, но
применять человеческий масштаб, уходя от многоэтажных жилых домов, создающих нагрузку на транспортную инфраструктуру. Преобразовывать уличное пространство с приоритетом для пешеходов, предусматривать активные фасады зданий, адресно приглашать якорных арендаторов, подбирать тенант микс в локальных центрах, чтобы делать создаваемые общественные пространства активными.

Промзоны имеют важное преимущество — это их расположение вблизи от густонаселенных и оживленных районов. Это несет в себе потенциал развития там креативных индустрий, что также удешевит процесс ревитализации, снизит размер бюджетных вложений (устройство понятной уличной сетки, подведение линий общественногго транспорта, коммуникаций и пр.) и позволит привлечь партнеров по схемам ГПЧ, что важно в нынешних сложных инвестиционных условиях.

Именно здесь у проекта креативных индустрий в Астане будет шанс быть
реализованным — на базе имеющихся зданий. Мировой опыт показывает, что этому бизнесу важна невысокая стоимость аренды производственной
площади и жилья, и это могут дать примыкающие друг к другу локации
промзон и близлежащих жилых кварталов. Есильский район Астаны, который чаще называют как будущий хаб для креативных индустрий, не имеет таких преимуществ.

Что касается частного сектора, то здесь главное не строить новые спальные микрорайоны, а попробовать комплексный mixed-use девелопмент (Live, work and play) — жилые здания и современная коммерческая — торговая и офисная — недвижимость, но с единой стратегией развития. Опыт других городов (Мумбаи, Атланта) советует рассматривать варианты кластеризации однородных и сопутствующих отраслей в бизнес-парки (например, в районе вокзала — хаб логистики и связанных с ней услуг, а также предприятий, обрабатывающих прибывающий экспорт и т.д.).

Для этого понадобятся стимулы для крупных бизнесов, включая иностранные компании, а это уже вопрос инвестиционного климата не только района, но и города и страны. Для его улучшения, в том числе, проводятся такие форумы как сегодня.